เดี๋ยวนี้เวลา คุยกับใครที่สร้างบ้านหรือสร้างอพาร์ทเมนท์
ทุกๆ คนจะพูดเหมือนกันหมดว่าควรจะมีที่ปรึกษาให้เข้ามาช่วยดูแล ก็ไม่แน่ใจว่า trend นี้เริ่มตั้งแต่เมื่อไหร่
แต่น่าจะเริ่มจากความจำเป็นในการต้องมีที่ปรึกษา ด้านก่อสร้างของบริษัทพัฒนาที่ดินหรือบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่
อย่าง เช่นงานสร้างคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน หรือโรงงาน ที่จะต้องมี third party opinion
ที่ไม่มีส่วนได้ส่วนเสียกับการก่อสร้าง การเลือกวัสดุ การเลือก supplier เพื่อให้มั่นใจว่า
โครงการพันล้านหรือหมื่นล้านนั้นๆ เป็นไปได้ตามกำหนดการ ภายใต้ระยะเวลาและคุณภาพที่กำหนดไว้และในงบประมาณที่ตั้งไว้
และเพราะว่าเจ้าของบ้านส่วนใหญ่มักจะไม่มีความรู้ด้านการก่อสร้าง และวัสดุก่อสร้างเลย ทำให้เป็นโอกาสให้ผู้รับเหมาก่อสร้างบางรายฉวยโอกาสจาก ความไม่รู้นี้ ตักตวงผลประโยชน์เกินความจำเป็นจากเจ้าของบ้าน ใน Akanek Interview ก็มีเจ้าของบ้าน อพาร์ทเมนท์ พูดถึงความสำคัญของที่ปรึกษาตั้งแต่
ก็เลยอยากจะสรุปการทำงานของที่ปรึกษา เรามาดูกันว่า ที่ปรึกษามาช่วยเราในด้านไหนได้บ้าง และจำเป็นไม๊ที่เราจะ ต้องมีที่ปรึกษาในทุกๆ ขั้นตอน
ก่อนการก่อสร้าง หลังจากที่แบบเสร็จ
หลังจากที่สถาปนิกเขียนแบบเสร็จแล้ว เจ้าของบ้านควรจะ
1. ตรวจแบบเพื่อความสมบูรณ์
- โครงสร้าง ควรเน้นความแข็งแรงมากกว่าความสวยงาม
- งานสุขาภิบาล ควรเน้นการซ่อมบำรุงรักษาง่าย
- งานไฟฟ้า ควรเน้นความสะดวกสบาย
2. ถอดแบบเพื่อทำ Bill of Quantity (BOQ) ทั้งปริมาณวัสดุที่ต้องใช้ในการก่อสร้าง สเป็คของวัสดุที่จะใช้
งานส่วนนี้สำคัญมาก เพราะมีผลกระทบโดยตรงงบประมาณ ถ้าเจ้าของบ้านสามารถกำหนดสเป็คได้ละเอียดเท่าไหร่ โอกาสที่จะมีงบบานปลายในระหว่างก่อสร้างก็จะน้อยลงมากถ้าหากไม่มีการเปลี่ยน แบบระหว่างก่อสร้าง
ถ้าบริษัทสถาปนิกเป็นคนถอดแบบทำ BOQ ให้ เจ้าของบ้านก็ควรที่จะตรวจสอบ BOQ นั้นอย่างละเอียด เพื่อให้มั่นใจว่า BOQ นั้น ถูกต้อง
3. ช่วยดูแลขั้นตอนการประมูลการก่อสร้าง เจ้าของบ้านคนไหนที่มีผู้รับเหมาที่รู้ใจกันมาอยู่แล้ว ก็อาจจะข้ามขั้นตอนนี้ไปได้ แต่เพื่อความมั่นใจ ก็อาจจะเปิดประมูลการก่อสร้าง เพื่อให้ผู้รับเหมาทำงานรอบคอบมากขึ้น
4. ดูแลในเรื่องของสัญญาการก่อสร้าง อันนี้แน่นอนก่อนที่จะเซ้นต์สัญญา ควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจดูสัญญาให้เรียบร้อยก่อน โดยในสัญญาควรจะพูดถึง
- แผนงานก่อสร้ง
- ขั้นตอนการชำระเงิน กี่่งวด งวดละกี่เปอร์เซ็นต์
- แผนการเบิกเงิน ควรจะจ่ายเงินล่วงหน้าเมื่อไหร่ ควรจะจ่ายเงินเมื่องานเสร็จไปเท่าไหร่ (อันนี้จะมาเกี่ยวข้องกับเรื่องแผนการซื้อวัสดุด้วย ว่าถ้าวัสดุไหนยังไม่ต้องใช้ก็ไม่ควรต้องรีบซื้อ หรือเบิกเงินไปซื้อก่อน)
5. ช่วยในเรื่องการจัดจ้างจัดซื้อ เช่นหารายชื่อ supplier จัดหาผู้รับเหมาเฉพาะทาง แนะนำคุณสมบัติและเงื่อนไขการชำระเงินที่เหมาะสม
ระหว่างการก่อสร้าง
1. ตรวจสอบจำนวนวัสดุและสเป็ควัสดุที่ใช้จริงหน้างาน ถึงแม้ว่าได้มีการกำหนดจำนวนและสเป็ควัสดุที่ใช้ไปแล้วใน BOQ เจ้าของบ้านจะรู้ได้อย่างไรว่าเมื่อถึงขั้นตอนการก่อสร้างจริง ผู้รับเหมาจะใช้วัสดุตามที่กำหนดไว้หรือเปล่า เช่นสเป็คของเสาเข็ม สเป็คของปูน เป็นต้น
2. ตรวจสอบขั้นตอนการทำงานว่าเป็นไปตามมาตรฐาน เช่นการบ่มปูน บ่มจำนวนชั่่วโมงตามที่ควรจะเป็นหรือเปล่า
3. ตรวจเช็คความคืบหน้าของการก่อสร้าง ว่าเป็นไปตามสัญญาที่กำหนดไว้หรือไม่
งานคุมการก่อสร้างนอกจากจะเป็นเรื่องที่เสียเวลาเพราะจะต้องแวะเข้าไป ดูที่ site และ deal กับหัวหน้าคนงานเดือนละ 2-4 ครั้งแล้ว ยังต้องมีความรู้ในเรื่องการก่อสร้างอีกด้วย ซึ่งเจ้าข้องบ้านมักจะไม่สามารถแวะเข้าไปดูที่ site งานเองได้ เพราะตัวเองต้องไปทำงาน การมีที่ปรึกษาเข้าไปช่วยก็ผ่อนแรงส่วนนี้ไปได้มากเลย
เมื่องานก่อสร้างเสร็จ
ก่อนที่จะเซ็นต์สัญญารับบ้านและชำระเงินงวดสุดท้าย ก็ควรจะต้องให้ผู้เชี่ยวชาญเข้าไปตรวจงานและความเรียบร้อยเป็นครั้งสุดท้าย เพราะอย่างที่รู้กัน เมื่อเราจ่ายเงินงวดสุดท้ายไปแล้ว จะหวังให้ผู้รับเหมาเข้ามาเก็บงานที่ไม่เรียบร้อยนั้นเป็นไปค่อนข้างยาก
ถ้าเจ้าของบ้านคนไหนที่มีเวลาหรือมีความรู้เกี่ยวกับเรื่องการก่อสร้าง ก็จะลดการใช้ที่ปรึกษาลงไปได้เยอะ แต่สำหรับเจ้าของบ้านส่วนใหญ่ ที่ปรึกษาจะมีบทบาทที่สำคัญมาก ที่จะทำให้การก่อสร้างดำเนินไปอย่างราบรื่น อยู่ภายในงบประมาณ และสร้างเสร็จตามเวลาที่กำหนดไว้
